Déc 01
méthodes-évaluations-utilisées-expert-immobilier

Les méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier

méthodes-évaluations-utilisées-expert-immobilier

Le métier d’expert immobilier est comparable à celui d’un enquêteur. Il doit prendre en compte un bouquet de paramètres (géographique, économiques, juridiques …) dans le but de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier.
Étant donnée l’étendu des paramètres à prendre en compte pour estimer la valeur optimale d’un bien immobilier, l’expert immobilier emploie différentes méthodes d’estimations. Dans le but de parfaire votre compréhension des méthodes utilisées par l’expert immobilier, cet article expose les méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier utilisées dans le respect de la charte de l’expertise.

Les méthodes classiques d’estimation immobilière

La Méthode par comparaison

La méthode par comparaison est, de loin, la plus utilisée par les experts immobiliers. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en comparant le bien à expertiser avec d’autres biens partageant des caractéristiques similaires (emplacement, surface bâtie, matériaux utilisés, travaux à réaliser…) et ayant été vendu récemment.
Pour mener à bien une estimation par comparaison un expert immobilier utilise la base de données des biens vendus et détermine la valeur par régression statistique.
Toutefois, l’efficacité de cette méthode dépend de l’échantillon de biens immobiliers représentatif de celui sujet à l’expertise.

Ainsi, son utilisation implique que l’expert immobilier possède une connaissance hors pair du marché immobilier.

La méthode par capitalisation du revenu

La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer le rendement d’un bien à partir du revenu locatif (potentiel ou constaté) qu’il peut produire pour son détenteur. C’est l’une des méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier en priorité.
Pour utiliser le jargon financier, cette méthode revient à capitaliser la valeur locative d’un bien en calculant son taux de rendement.
Pour calculer la rentabilité ou taux de rendement d’un bien, l’expert immobilier applique la formule suivante :
Valeur = Revenu annuel * 100 / rentabilité attendue
Ainsi, la pertinence de cette méthode repose sur la capacité de l’expert à étudier le marché locatif et à en déduire le revenu annuel qu’un bien immobilier peut produire.

méthode estimation immobilière

Les méthodes complexes d’expertise immobilière

La méthode par cash-flow ou actualisation

La méthode “par cash-flow” est majoritairement réservée aux investisseurs désirant savoir si le coût d’un investissement immobilier correspond à la somme actualisée des revenus (vente comprise) qu’il peut entrevoir.
Pour mettre cette méthode en pratique, l’expert doit, comme pour la méthode dite par capitalisation, déterminer le taux de rendement annuel d’un bien immobilier.
Ensuite, il utilise ce taux de rendement et ses connaissances du marché immobilier pour déterminer la somme des revenus annuels actualisés sur une période de temps. Enfin, l’expert immobilier calcule la valeur terminale du bien sujet à l’estimation.
Ceci consiste à déterminer la somme des revenus annuels qu’un investisseur peut espérer après que la période d’investissement.
Notez qu’en règle générale, le calcul de la valeur terminale se base sur un horizon de temps de 10 ans – 15 ans mais cela peut varier en fonction du bien ou de la problématique rencontrée.
Ainsi, l’utilisation de la méthode d’estimation dite “par cash-flow” induit que l’expert immobilier est des connaissances pointues du marché immobilier.

La méthode par sol, construction et vétusté

Cette méthode consiste à estimer le prix d’un bien immobilier en séparant ses deux composantes, terrain et construction.
Pour ce faire, l’expert immobilier détermine la valeur du terrain ainsi que la valeur du bien immobilier.
L’expert utilise dans cette méthode la notion de surfaces pondérées pour déterminer la valeur à neuf du bien.
Il prendra en compte également les frais d’architecte et de VRD. L’expert appliquera ensuite un taux de vétusté par poste.
Ainsi, l’expert immobilier utilise la formulation mathématique suivante :
Valeur du bien = valeur du terrain + (surface pondérée * prix de construction) + frais annexes – vétusté
L’utilisation de cette approche est très pertinente quand l’expert immobilier ne dispose pas ou peu de références de transactions dans la zone géographique du bien sujet à l’estimation.
Ainsi, de nos jours, l’expert immobilier favorise l’emploi de la méthode “par comparaison” dans un premier temps et complète son analyse avec la méthode “par sol et construction” dans un second.
Il s’agit d’une méthode redoutable sur un pavillon, rarement utilisée sur un immeuble haussmannien.

méthode expertise immobilière

La méthode du bilan promoteur inversé

La méthode du bilan promoteur inversé est exclusivement réservée pour l’estimation d’un bien pouvant faire l’objet d’un projet promoteur.
Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier à partir du prix de vente d’une ou des opérations que le promoteur envisage sur ce terrain, tout en prenant en compte le potentiel d’urbanisation du secteur dans lequel le bien se situe.
En bref, c’est calculer le retour sur investissement qu’un promoteur immobilier peut espérer à la suite de la réalisation et, de surcroît, d’une opération de reconfiguration ou reconstruction d’un bien immobilier.
En pratique, l’évaluation via cette méthode du bilan promoteur inversé se déroule en deux phases.
Premièrement, l’expert calcule le chiffre d’affaires de l’opération projetée en calculant sur le prix de revient du projet immobilier.
Pour ce faire, il analyse les conjonctures économiques du secteur en prenant en compte les projets d’urbanisation, les potentiels revenus locatifs futurs de l’opération immobilière et la valeur des équipements qui composeront l’immeuble de destination.
Cette étape de l’estimation induit que l’expert, détermine la somme des revenus annuels. Deuxièmement, l’expert déduit les coûts grevant l’opération de son chiffre d’affaires préalablement établi pour obtenir l’estimation du bien sujet à l’expertise.

Les limites de l’expertise immobilière

La valeur proposée représente une moyenne de prix qui pourrait être espérée sur le marché de la revente dans le cadre d’une mise sur le marché normale, engagée dans le mois des présentes et compte tenu d’un délai de 6 à 8 mois consécutif environ.
Ici, il est bon de noter que les éventuels frais d’intermédiation, dont aurait à s’acquitter le propriétaire au cas où il voudrait s’assurer du concours d’un intermédiaire pour la vente immobilière, seraient à inclure dans la présente estimation.
Enfin, l’expert immobilier n’est pas un expert bâtiment ou un diagnostiqueur immobilier.
Il emmétra une réserve sur la contamination des sols et état des risques naturels et technologiques.
En effet, il ne rentre pas dans ses compétences habituelles d’apprécier et de chiffrer l’incidence de ces risques.
Même si l’expert procède à une analyse en détail du bien immobilier, il ne fait pas un contrôle technique de l’immeuble.
L’expert suppose également que les bâtiments et installations sont en conformité avec les lois et règlements en vigueur.

Synthèse des méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier

Cet article expose de la manière la plus scolaire les différentes méthodes d’estimation en valeur vénale que le cabinet d’expertise FORMERY à l’habitude de mettre en pratique.
N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour une expertise de qualité.

méthodes-d’évaluations-utilisées-par-l’expert-immobilier

Faites appel à un expert immobilier agréé




J'accepte la politique de confidentialité *
Politique de confidentialité

expert immobilier CNE prêt relais Bordeaux
Adresse

5, allées de Tourny
33000 BORDEAUX
LOGO Cabinet Formery Expert immobilier Bordeaux CNE 76-76

Bertrand FORMERY

cabinet.formery@gmail.com
06 19 80 57 20
05 56 35 18 32

Suivez nous !
Retour Page Principale

Evaluation à Bordeaux

Expert immobilier - Cabinet FORMERY 5 Allées de Tourny, 33000 Bordeaux horaires : lundi 09:00 - 19:00 mardi 09:00 - 19:00 mercredi 09:00 - 19:00 jeudi 09:00 - 19:00 vendredi 09:00 - 19:00 samedi 09:00 - 19:00 dimanche Fermé Le Cabinet Formery est spécialisé dans l’expertise immobilière en valeur vénale. Expert immobilier à Bordeaux Bertrand FORMERY est expert immobilier agréé CNE (Centre National de l’Expertise) disposant des agréments pour l’évaluation des biens d’habitations, des commerces et des bâtiments industriels. Expertise immobilière en valeur vénale d'un bien ou droit immobilier en toute impartialité pout tout type de besoin : divorce, succession, divorce, expropriation, crédit banque, déclaration IFI, redressement fiscal … Sur Bordeaux et toutes la Gironde, en particulier le bassin d’Arcachon et les communes comme Pessac, Mérignac, Villenave d’Ornon, Talence, Saint-Médard-en-Jalles, Bègles, La Teste-de-Buch, Gradignan, Libourne, Le Bouscat, Cenon, Eysines, Lormont... Gironde, France Bordeaux, France 33600 Pessac, France 33700 Mérignac, France Bègles, France Le Bouscat, France