Les méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier

La méthode par comparaison est, de loin, la plus utilisée par les experts immobiliers. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier en comparant le bien à expertiser avec d’autres biens partageant des caractéristiques similaires (emplacement, surface bâtie, matériaux utilisés, travaux à réaliser…) et ayant été vendu récemment.
Pour mener à bien une estimation par comparaison un expert immobilier utilise la base de données des biens vendus et détermine la valeur par régression statistique.
Toutefois, l’efficacité de cette méthode dépend de l’échantillon de biens immobiliers représentatif de celui sujet à l’expertise.

Ainsi, son utilisation implique que l’expert immobilier possède une connaissance hors pair du marché immobilier.

La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer le rendement d’un bien à partir du revenu locatif (potentiel ou constaté) qu’il peut produire pour son détenteur. C’est l’une des méthodes d’évaluations utilisées par l’expert immobilier en priorité.
Pour utiliser le jargon financier, cette méthode revient à capitaliser la valeur locative d’un bien en calculant son taux de rendement.
Pour calculer la rentabilité ou taux de rendement d’un bien, l’expert immobilier applique la formule suivante :
Valeur = Revenu annuel * 100 / rentabilité attendue
Ainsi, la pertinence de cette méthode repose sur la capacité de l’expert à étudier le marché locatif et à en déduire le revenu annuel qu’un bien immobilier peut produire.

La méthode “par cash-flow” est majoritairement réservée aux investisseurs désirant savoir si le coût d’un investissement immobilier correspond à la somme actualisée des revenus (vente comprise) qu’il peut entrevoir.
Pour mettre cette méthode en pratique, l’expert doit, comme pour la méthode dite par capitalisation, déterminer le taux de rendement annuel d’un bien immobilier.
Ensuite, il utilise ce taux de rendement et ses connaissances du marché immobilier pour déterminer la somme des revenus annuels actualisés sur une période de temps. Enfin, l’expert immobilier calcule la valeur terminale du bien sujet à l’estimation.
Ceci consiste à déterminer la somme des revenus annuels qu’un investisseur peut espérer après que la période d’investissement.
Notez qu’en règle générale, le calcul de la valeur terminale se base sur un horizon de temps de 10 ans – 15 ans mais cela peut varier en fonction du bien ou de la problématique rencontrée.
Ainsi, l’utilisation de la méthode d’estimation dite “par cash-flow” induit que l’expert immobilier est des connaissances pointues du marché immobilier.

Cette méthode consiste à estimer le prix d’un bien immobilier en séparant ses deux composantes, terrain et construction.
Pour ce faire, l’expert immobilier détermine la valeur du terrain ainsi que la valeur du bien immobilier.
L’expert utilise dans cette méthode la notion de surfaces pondérées pour déterminer la valeur à neuf du bien.
Il prendra en compte également les frais d’architecte et de VRD. L’expert appliquera ensuite un taux de vétusté par poste.
Ainsi, l’expert immobilier utilise la formulation mathématique suivante :
Valeur du bien = valeur du terrain + (surface pondérée * prix de construction) + frais annexes – vétusté
L’utilisation de cette approche est très pertinente quand l’expert immobilier ne dispose pas ou peu de références de transactions dans la zone géographique du bien sujet à l’estimation.
Ainsi, de nos jours, l’expert immobilier favorise l’emploi de la méthode “par comparaison” dans un premier temps et complète son analyse avec la méthode “par sol et construction” dans un second.
Il s’agit d’une méthode redoutable sur un pavillon, rarement utilisée sur un immeuble haussmannien.

La méthode du bilan promoteur inversé est exclusivement réservée pour l’estimation d’un bien pouvant faire l’objet d’un projet promoteur.
Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier à partir du prix de vente d’une ou des opérations que le promoteur envisage sur ce terrain, tout en prenant en compte le potentiel d’urbanisation du secteur dans lequel le bien se situe.
En bref, c’est calculer le retour sur investissement qu’un promoteur immobilier peut espérer à la suite de la réalisation et, de surcroît, d’une opération de reconfiguration ou reconstruction d’un bien immobilier.
En pratique, l’évaluation via cette méthode du bilan promoteur inversé se déroule en deux phases.
Premièrement, l’expert calcule le chiffre d’affaires de l’opération projetée en calculant sur le prix de revient du projet immobilier.
Pour ce faire, il analyse les conjonctures économiques du secteur en prenant en compte les projets d’urbanisation, les potentiels revenus locatifs futurs de l’opération immobilière et la valeur des équipements qui composeront l’immeuble de destination.
Cette étape de l’estimation induit que l’expert, détermine la somme des revenus annuels. Deuxièmement, l’expert déduit les coûts grevant l’opération de son chiffre d’affaires préalablement établi pour obtenir l’estimation du bien sujet à l’expertise.

La valeur proposée représente une moyenne de prix qui pourrait être espérée sur le marché de la revente dans le cadre d’une mise sur le marché normale, engagée dans le mois des présentes et compte tenu d’un délai de 6 à 8 mois consécutif environ.
Ici, il est bon de noter que les éventuels frais d’intermédiation, dont aurait à s’acquitter le propriétaire au cas où il voudrait s’assurer du concours d’un intermédiaire pour la vente immobilière, seraient à inclure dans la présente estimation.
Enfin, l’expert immobilier n’est pas un expert bâtiment ou un diagnostiqueur immobilier.
Il emmétra une réserve sur la contamination des sols et état des risques naturels et technologiques.
En effet, il ne rentre pas dans ses compétences habituelles d’apprécier et de chiffrer l’incidence de ces risques.
Même si l’expert procède à une analyse en détail du bien immobilier, il ne fait pas un contrôle technique de l’immeuble.
L’expert suppose également que les bâtiments et installations sont en conformité avec les lois et règlements en vigueur.

Cet article expose de la manière la plus scolaire les différentes méthodes d’estimation en valeur vénale que le cabinet d’expertise FORMERY à l’habitude de mettre en pratique.
N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour une expertise de qualité.

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