Pour l’investisseur ou l’acquéreur, l’estimation de la valeur des murs permet d’évaluer la rentabilité d’un placement et d’anticiper les flux futurs. Pour l’exploitant, elle permet de justifier une opération de rachat ou de structuration.
Un expert en évaluation immobilière sera en mesure de fournir un rapport d’expertise en valeur vénale clair et rigoureux, respectant les normes de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.
L’intervention d’un professionnel expérimenté est également cruciale pour rassurer les établissements bancaires ou les potentiels partenaires financiers dans le cadre d’un montage juridique ou d’une opération de refinancement.
Deux approches principales sont utilisées pour évaluer les biens : la méthode par comparaison et la méthode hôtelière.
La méthode par comparaison étant principalement là pour corroborer la méthode hôtelière.
Ces expertises immobilières permettent d’établir une estimation juste de la valeur des murs.
Elle repose sur l’analyse des transactions immobilières récentes de biens comparables, en tenant compte de la localisation, de l’état général du bâtiment, de la superficie, du nombre de chambres, du standing et de l’environnement commercial.
Cette méthode permet d’estimer le prix moyen au mètre carré et le prix par chambre et donne une estimation du prix marché.
À Bordeaux, les secteurs comme le Triangle d’Or ou les quais offrent des références de marché bien différentes de quartiers périphériques comme Bacalan ou Bordeaux-Lac, ce qui nécessite une vraie finesse d’analyse.
La méthode hôtelière appartient aux méthodes dites des “ratios professionnels“.
Elle s’applique aux hôtels en exploitation et permet d’estimer la valeur vénale de l’immobilier à partir d’une valeur locative théorique, déterminée en fonction des performances potentielles de l’exploitant.
La valeur locative est généralement estimée comme un pourcentage du chiffre d’affaires potentiel HT. Ce pourcentage, appelé taux d’effort, varie selon la catégorie de l’hôtel, son emplacement et le niveau de service. Les taux d’effort observés se situent entre 15 % et 25 % du chiffre d’affaires.
On parle bien ici de chiffre d’affaires potentiel et pas de chiffre d’affaires réalisé ; l’expert devra reconstituer un chiffre d’affaires. D’un côté le chiffre d’affaires hébergement établi à partir d’un prix pour chaque chambre et d’un taux d’occupation. D’un autre côté, le chiffre d’affaires additionnel (restaurant, bar, spa, snack, location de vélo…).
Des ajustements sont ensuite apportés pour prendre en compte les prestations annexes (restauration, salles de réunion, spa…), la configuration des lieux, ou encore certaines charges locatives. L’objectif est de fixer le prix d’un loyer annuel de marché.
La valeur locative estimée est ensuite capitalisée à l’aide d’un taux de rendement, pour obtenir la valeur des murs. Ce taux dépend des conditions du marché immobilier (risque, emplacement, qualité du bien) et se situe généralement entre 5 % et 8 %.
Exemple simplifié : si la valeur locative est de 180 000 € et le taux de capitalisation de 6 %, la valeur des murs est de 3 000 000 €.
Les hôtels sont des actifs monovalents. Leur valeur immobilière ne peut être déconnectée de leur performance commerciale. L’approche hôtelière est donc souvent complétée par une estimation du fonds de commerce, selon les usages professionnels.
Le fonds est en général estimé à partir d’un barème sectoriel, exprimé en multiple du chiffre d’affaires HT. Lorsque les deux composantes (fonds et murs) sont détenues dans une même structure, une approche analytique permet de dissocier les deux valeurs. Cette distinction est essentielle pour fournir une estimation de la valeur réelle de chaque composant.
L’expert devra ici aussi reconstituer un chiffre d’affaires sur plusieurs années jusqu’au rythme de croisière.
L’évaluation des murs d’hôtels repose sur une approche méthodologique exigeante, croisant des données immobilières, financières et sectorielles. En tant qu’experts en évaluation, nous mobilisons à la fois la méthode hôtelière et la méthode par comparaison pour produire des estimations fiables, adaptées aux spécificités de chaque projet. Pour vendre ou simplement connaître la valeur vénale d’un hôtel, faire appel à un expert immobilier indépendant est essentiel pour obtenir un rapport d’expertise conforme et une évaluation de la valeur fondée sur des données vérifiables.
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Évaluation murs hôtel Bordeaux
