Évaluation bail emphytéotique Bordeaux

Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée, allant de 18 à 99 ans, conférant au preneur (l’emphytéote) un droit réel sur le bien.

Contrairement à un bail classique, il autorise l’emphytéote à construire ou rénover un bien sur un terrain appartenant à un tiers, tout en s’engageant à valoriser ce bien pendant la durée du bail, selon les conditions prévues au bail. À l’expiration du contrat de bail, toutes les constructions reviennent au bailleur, sans indemnisation.

Ce mécanisme est couramment utilisé à Bordeaux pour optimiser la gestion de terrains à fort potentiel ou soumis à des contraintes réglementaires.

De nombreuses communes de la métropole bordelaise, confrontées à une pression foncière croissante, y recourent pour préserver la maîtrise publique du foncier tout en permettant des opérations de développement urbain. Les institutionnels utilisent également fréquemment ce type de bail.

Évaluer un bien faisant l’objet d’un bail emphytéotique, c’est comprendre la complexité des droits en présence. Il ne s’agit pas simplement d’estimer une construction et terrain, mais de déterminer la part de valeur des 2 parties à un instant donné, en cours de bail emphytéotique. En effet, en cours de bail, il convient de distinguer la part de valeur du bailleur et cette de l’emphytéote.

Les droits du bailleur sont évalués en prenant en compte :

• la valeur actualisée du bien (= valeur en fin de bail, actualisé),
• la valeur actualisée de la redevance due par l’emphytéote (= valeur actualisé des loyers restant à percevoir). »

Cette évaluation est indispensable dans de nombreux cas. En l’absence d’une expertise rigoureuse, les parties risquent d’être exposées à des conflits, notamment en cas de contestation de la valeur

Vous avez besoin d’une expertise foncière sur ce type de montage ? Découvrez notre expertise en valeur vénale adaptée aux baux complexes.

L’expert immobilier s’appuie sur une approche spécifique.

Une attention particulière est portée à la durée restante du bail, à l’état du bâti, aux clauses du contrat ainsi qu’à l’environnement économique local.

La méthode retenue doit toujours être adaptée à la nature du bien et au contexte juridique du bail.

Notre connaissance du marché immobilier bordelais nous permet d’adapter les hypothèses de valorisation aux réalités locales.

Il nous a été demandé d’établir la valeur vénale d’un foncier avec immeubles édifiés par le preneur au bail emphytéotique (70 logements), situé sur la commune de BORDEAUX (33000), dans le cadre d’une cession entre bailleurs sociaux. Cette cession devant intervenir avant la fin du bail emphytéotique.

1ère étape : Le Calcul de la valeur en fin de bail

• Nous procédons à une estimation des loyers perçus par le preneur) l’échéance du bail, par exemple avec un loyers actuels indexés à 1% / an,
• Nous procédons dans un 2ème temps à une capitalisation de ces revenus pour déterminer la valeur de l’ensemble immobilier en fin de bail.

2ème étape : Le Calcul de la valeur à ce jour

• Nous actualisons les flux de revenus à percevoir par le bailleur jusqu’à l’échéance du bail emphytéotique, en utilisant la formule d’actualisation. Chaque flux est actualisé à la date concernée. Les loyers sont actualisés sur chaque année de perception.

Notre évaluation a permis de sécuriser la vente entre les 2 opérateurs.

Avec la raréfaction du foncier urbain et les contraintes du PLU, les collectivités bordelaises ou les institutionnels peuvent avoir un besoin d’évaluation en cours de bail. L’évaluation doit donc intégrer ces spécificités : environnement juridique, durée résiduelle, objectifs et marché local.

En savoir plus : Notre cabinet d’expertise à Bordeaux

Pour mieux comprendre les implications juridiques du bail emphytéotique, vous pouvez consulter ce dossier complet sur Vie-publique.fr.

Faire évaluer un bien sous bail emphytéotique est une opération sensible, tant sur le plan juridique que financier. Le recours à un expert immobilier indépendant, maîtrisant à la fois le droit immobilier et le marché local bordelais, est indispensable pour éviter toute erreur d’appréciation.

Trop souvent négligée, l’expertise d’un bail emphytéotique peut pourtant révéler des écarts de valorisation importants entre les droits du bailleur et ceux du preneur.

Si vous êtes bailleur, emphytéote, notaire ou professionnel du droit, notre cabinet vous accompagne dans l’évaluation de vos biens sur Bordeaux et la Gironde.

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