Évaluation de maison à Bordeaux en 2025 : méthode, critères et conseils d’expert

L’évaluation d’une maison n’est pas une simple opération « au doigt mouillé ». Elle répond à une méthodologie rigoureuse, notamment lorsque l’estimation est réalisée par un expert immobilier agréé, conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Contrairement aux estimations gratuites proposées par certaines agences en ligne, l’expertise indépendante permet d’obtenir :

• Une valeur vénale objective, reconnue par les banques, notaires ou administrations.

• Un rapport détaillé pouvant être utilisé dans des contextes officiels (succession, IFI, contentieux).

• Une meilleure position de négociation lors d’une vente ou d’un partage.

👉 À lire aussi : Pourquoi faire appel à un expert immobilier agréé en cas de succession ?

Bordeaux est une ville en forte mutation, dont le marché immobilier reste tendu. Le prix d’une maison peut varier fortement selon :

• Le quartier (Chartrons, Caudéran, Nansouty, Saint-Augustin…)

• La proximité du tramway ou des écoles réputées

• Le type de bien (échoppe bordelaise, maison de ville rénovée, pavillon en périphérie)

• Les caractéristiques propres à chaque maison (surface, état, jardin, dépendances, etc.)

🔴 Le prix médian des maisons à Bordeaux intra-muros en 2024 avoisine les 5 000 €/m², mais certaines échoppes peuvent dépasser les 7 000 €/m² dans les quartiers prisés comme les Chartrons ou Saint-Genès.

Selon la Chambre des Notaires de la Gironde, le prix moyen au m² d’une maison à Bordeaux est estimé à environ 4 900 – 5 000  €/m²

Un expert professionnel n’utilise pas une seule méthode, mais croise généralement plusieurs approches pour fiabiliser l’estimation. Voici les principales :

Elle consiste à analyser les transactions récentes de biens similaires. L’expert ajuste ensuite le prix au m² selon l’état, l’emplacement, la configuration du bien.

🔴 Cette méthode est pertinente à Bordeaux, où les bases de données immobilières (DVF, notaires, agences locales) sont suffisamment riches pour affiner les comparables.

Utilisée pour les maisons louées ou destinées à l’être : elle estime la valeur à partir des revenus locatifs générés ou attendus.

Elle repose sur le coût de reconstruction, moins la vétusté. Intéressante pour des maisons atypiques ou anciennes.

🔴 L’expert peut également s’appuyer sur la méthode dite « sol + construction », notamment dans les quartiers où le foncier a pris beaucoup de valeur.

Les facteurs sont nombreux, dont (non exhaustif) :

• Surface, nombre de pièces, organisation.

• État d’entretien ou rénovation récente.

• Présence d’annexes : garage, jardin, piscine.

• Diagnostic énergétique (DPE).

• Qualité architecturale et luminosité.

🔴 Les biens classés F ou G au DPE peuvent subir une décote de 10 à 15 %, car ils sont soumis à des restrictions locatives.

1. Maison avec jardin à Caudéran (120 m²) : estimée à 650 000 €

2. Échoppe rénovée aux Chartrons (85 m²) : estimée à 620 000 €

3. Pavillon à Eysines : estimé à 430 000 €

4. Maison à Mérignac : estimée à 560 000 €

🔴 Notre cabinet a récemment expertisé une maison familiale à Nansouty, dont l’estimation a permis de débloquer un différent dans le cadre d’une succession. 

Cas typiques :

• Vente ou acquisition,

• Divorce ou indivision,

• Succession ou donation,

• IFI ou contrôle fiscal,

• Négociation bancaire.

🔴 Un rapport d’expertise conforme à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière est reconnu devant les tribunaux, les services fiscaux et les établissements bancaires.

Évaluer une maison à Bordeaux demande rigueur, expertise et connaissance fine du terrain.

Seul un expert immobilier indépendant peut garantir une estimation conforme aux exigences légales et aux réalités du marché local.

Vous avez un projet ? Contactez notre cabinet pour une évaluation fiable et reconnue.

Évaluation maison Bordeaux 2025