Capitalisation de la valeur locative hôtel
La méthode hôtelière est l’approche appropriée pour évaluer les murs d’un hôtel. Spécifiquement adaptée aux actifs monovalents, elle repose sur un principe fondamental : capitaliser une valeur locative théorique issue des performances de l’exploitation hôtelière. Dans cet article, nous détaillons les étapes de cette méthode et les critères essentiels pour une évaluation fiable.
Comprendre la logique de la méthode hôtelière
Les murs d’un hôtel ne peuvent être évalués uniquement par comparaison immobilière. Leur valeur vénale dépend fortement de la capacité du fonds à générer un loyer. La méthode hôtelière part donc d’un postulat simple : estimer ce que paierait un exploitant pour louer cet hôtel, puis capitaliser ce loyer pour obtenir une valeur de marché.
Estimation de la valeur locative hôtelière
La valeur locative est calculée sur la base d’un taux d’effort, c’est-à-dire le pourcentage du chiffre d’affaires HT que l’exploitant est prêt à consacrer au loyer.
Le taux d’effort : une donnée clé
Ce taux varie selon plusieurs paramètres :
- Catégorie de l’hôtel (économique, milieu de gamme, haut de gamme)
- Emplacement et fréquentation
- Niveau de prestations
📌 Exemple simplifié :
Un hôtel générant 1 200 000 € de CA HT annuel, avec un taux d’effort de 18 %, permet d’estimer une valeur locative de 216 000 €/an.
Ajustements sur la valeur locative
L’expert ajuste ensuite cette base en intégrant :
- Les prestations complémentaires (restauration, séminaires, spa),
- Les charges récupérables ou non,
- Autres : travaux …
L’objectif est de déterminer un loyer de marché réaliste et supportable, en ligne avec les standards du secteur.
Capitalisation de la valeur locative : la clé de la méthode
Une fois la valeur locative obtenue, elle est capitalisée à l’aide d’un taux de capitalisation pour déterminer la valeur vénale des murs.
Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation exprime le rapport entre le revenu annuel attendu (le loyer) et le prix d’acquisition. Il dépend :
- Du risque locatif,
- De la localisation de l’hôtel,
- De la qualité de l’actif immobilier,
- De l’état du marché.
🔢 Exemple simplifié :
Si la valeur locative est estimée à 216 000 €/an, et le taux de capitalisation à 6 %,
alors :
Valeur des murs = 216 000 ÷ 0,06 = 3 600 000 €
Avantages de la méthode hôtelière pour évaluer un hôtel
- Elle reflète la réalité économique de l’exploitation,
- Elle s’adapte à chaque situation : hôtels en activité, récents, ou restructurés,
- Elle est conforme aux standards d’expertise immobilière,
- Elle permet d’anticiper les flux financiers futurs.
Cette méthode est souvent croisée avec la méthode par comparaison.
La méthode hôtelière : Une méthode indispensable pour les actifs hôteliers
La capitalisation de la valeur locative est au cœur de la méthode hôtelière, car elle traduit en valeur immobilière la performance locative potentielle de l’hôtel. Cette approche rigoureuse permet aux investisseurs, exploitants ou banques de disposer d’une estimation objective, adossée à des données économiques et des ratios professionnels reconnus.
Bertrand FORMERY est membre de la Confédération des Experts Fonciers.
Appelez nous pour connaitre la valeur de vos murs d’hôtels.
La méthode hôtelière prend en compte la rentabilité théorique de l’hôtel, contrairement à une approche par comparaison qui se base uniquement sur des prix de vente observés. Elle est donc mieux adaptée aux actifs monovalents comme les hôtels.
Parce que cette valeur ne résulte pas d’un bail existant, mais d’une estimation de ce qu’un exploitant serait prêt à payer pour louer l’établissement dans des conditions de marché normales.
Il est basé sur les pratiques du secteur hôtelier, en tenant compte du chiffre d’affaires, du type d’hôtel, de sa localisation et de ses prestations. Il représente un pourcentage du chiffre d’affaires que l’exploitant peut consacrer au loyer.
Le taux de capitalisation permet de convertir la valeur locative annuelle en valeur vénale. Il intègre les risques spécifiques à l’exploitation, la qualité de l’actif et les conditions de marché.
Oui, elle est largement utilisée par les experts immobiliers, les banques et les investisseurs, notamment lors d’acquisitions, de refinancements ou de montages d’opérations.
Oui, mais avec des adaptations spécifiques selon la structure juridique, le mode d’exploitation (bail, mandat, gestion directe) et les flux financiers attendus.
Pour évaluer les murs d’un hôtel, on utilise généralement la méthode hôtelière, qui consiste à :
-
Estimer une valeur locative théorique de l’hôtel (CA HT).
-
Capitaliser cette valeur locative avec un taux de capitalisation représentatif du marché.
🔢 Exemple :
Si la valeur locative est de 200 000 € par an et le taux de capitalisation de 6 %, la valeur des murs sera :
200 000 ÷ 0,06 = 3 333 333 €
L’estimation de la valeur locative hôtelière repose principalement sur l’analyse du chiffre d’affaires HT de l’établissement. On applique un taux d’effort (en %) correspondant à la part de ce chiffre que l’exploitant peut consacrer au loyer.
Il faut aussi tenir compte de :
-
La catégorie de l’hôtel,
-
Sa localisation et sa fréquentation,
-
Les services annexes (restauration, spa, séminaires…).
La formule de base est :
Valeur locative = Chiffre d’affaires HT x Taux d’effort
📌 Exemple simplifié :
Si un hôtel réalise 1 000 000 € de CA HT/an et que le taux d’effort retenu est de 18 %, la valeur locative estimée est :
1 000 000 × 18 % = 180 000 €/an
Des ajustements sont ensuite faits !!!
Comments are closed.